Граф

Изображение профиля Редакция «Граф» Алексей Никитин
Алексей Никитин от имени Редакция «Граф»

Опубликовано

Как иностранцу снять квартиру в России: договор и учёт

#жильё #регистрация #уведомление #документы
Поделиться в X Поделиться в LinkedIn Поделиться в Facebook Поделиться в Mastodon
Пожаловаться на нарушение

Иностранцу снять квартиру в России можно по договору найма жилого помещения, который заключается письменно с собственником или его представителем по доверенности. После того как иностранец заселился в снятую квартиру, в течение 7 рабочих дней нужно встать на миграционный учёт по новому адресу. Для временно пребывающих это учёт по месту пребывания через уведомление о прибытии, для обладателей РВП или ВНЖ, которые делают съёмное жильё своим местом жительства, это регистрация по месту жительства через МВД. Ниже разобрано, что указать в договоре, кто подаёт документы и из-за чего в учёте или регистрации откажут.

Наём или аренда: кто может сдавать и снимать жильё

По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания (пункт 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ, далее ГК РФ). Нанимателем может быть только гражданин, то есть физическое лицо: норма не делает разницы между гражданином России и иностранным гражданином (пункт 1 статьи 677 ГК РФ). Если квартиру для проживания сотрудника снимает организация, с ней заключается не договор найма, а договор аренды, и использовать такое жильё компания вправе только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).

Перед подписанием стоит сверить, что документ подписывает именно собственник или человек с доверенностью от него: наймодателем по закону может быть только собственник или управомоченное им лицо (пункт 1 статьи 671 ГК РФ), и договор с посредником без доверенности не создаёт для него обязанностей наймодателя.

Что обязательно включить в договор найма

  • Договор заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 674 ГК РФ).
  • В договоре указываются граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем: без этого условия их вселение подчиняется отдельным правилам (пункт 2 статьи 677 ГК РФ), а сам наниматель отвечает перед наймодателем за их действия (пункт 3 статьи 677 ГК РФ).
  • Срок найма стороны определяют сами, но не больше 5 лет; если срок не прописан, договор считается заключённым на 5 лет (пункт 1 статьи 683 ГК РФ).
  • Договор на срок до года называется краткосрочным наймом: к нему не применяются правила о преимущественном праве на продление, о замене нанимателя и о расторжении через суд, если сам договор не говорит иначе (пункт 2 статьи 683 ГК РФ).
  • Если срок найма год и больше, ограничение права собственности на квартиру, возникающее из такого договора, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Эта обязанность лежит на наймодателе: за её нарушение предусмотрен административный штраф для наймодателя 5 000 рублей, для должностных лиц 50 000 рублей, для юридических лиц 200 000 рублей (часть 2 статьи 19.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, далее КоАП РФ). Для нанимателя-иностранца это не формальность: регистрация в Едином государственном реестре недвижимости подтверждает, что договор заключён именно на тех условиях, что указаны в тексте.

Как иностранцу встать на миграционный учёт после переезда в съёмную квартиру

Если вы временно пребываете в России (виза, безвизовый режим, патент без РВП) и снимаете квартиру у собственника, уведомление о прибытии в орган миграционного учёта подаёте вы сами: при заключении договора найма жилого помещения именно иностранный гражданин представляет уведомление о своём прибытии и о прибытии своих детей до 18 лет, указанных в договоре, лично либо в электронной форме (часть 3.5 статьи 22 Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», далее закон № 109-ФЗ). Это отличает наём от ситуации, когда иностранца просто принимает хозяин жилья: там уведомление обычно подаёт принимающая сторона.

Срок подачи уведомления, в том числе при найме, составляет 7 рабочих дней со дня прибытия в место пребывания (часть 3 статьи 20 закона № 109-ФЗ). Подать документы можно лично в территориальный орган МВД, через многофункциональный центр либо в электронной форме на портале госуслуг. Как устроен учёт по месту пребывания в целом, в том числе снятие с учёта при выезде, разобрано в справочнике «Миграционный учёт по месту пребывания», а форма самого уведомления есть в разделе бланков.

Постановка на учёт по месту пребывания действует на срок, заявленный в уведомлении, но не больше одного года (часть 6.1 статьи 22 закона № 109-ФЗ). Если договор найма заключён на более долгий срок, по истечении года учёт нужно продлевать новым уведомлением.

Принимающая сторона или собственник не вправе изымать у вас паспорт и миграционную карту при подаче документов на учёт (часть 5 статьи 22 закона № 109-ФЗ): если наймодатель требует оставить ему оригинал паспорта «до выплаты депозита» или на иных условиях, это прямое нарушение закона.

Документы для уведомления о прибытии при найме жилья

К уведомлению о прибытии, которое подаётся по правилам части 3.5 статьи 22 закона № 109-ФЗ, прилагаются (пункт 29.5 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 15.01.2007 № 9 «О порядке осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», далее ПП № 9):

  • копии всех страниц документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина и его детей до 18 лет, с отметками о пересечении границы;
  • копия миграционной карты, если иностранный гражданин не освобождён от обязанности её заполнять по международному договору;
  • копия договора найма жилого помещения;
  • копии документов о родстве с детьми до 18 лет с нотариально заверенным переводом на русский язык, если в уведомление включены дети;
  • копия документа, удостоверяющего личность наймодателя или ответственного лица организации, выступающей принимающей стороной;
  • документ об уплате государственной пошлины, кроме случая, когда уведомление подаётся в электронной форме.

Если у вас РВП или ВНЖ: регистрация по месту жительства вместо учёта по месту пребывания

Правила выше касаются временно пребывающих. Если у вас разрешение на временное проживание (РВП) или вид на жительство (ВНЖ) и снятая квартира становится вашим постоянным местом жительства, а не временным пребыванием, действует другой порядок: регистрация по месту жительства. Заявление о регистрации подаётся в территориальный орган МВД по месту нахождения квартиры в течение 7 рабочих дней с даты получения РВП или ВНЖ либо с даты прибытия в это жилое помещение (пункт 3 Правил ПП № 9).

К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, с видом на жительство либо отметкой о РВП, документы, подтверждающие право пользования жилым помещением (договор найма, его копия), и документ об уплате государственной пошлины, если заявление не подано в электронной форме (пункт 8 Правил ПП № 9). За саму регистрацию по месту жительства взимается государственная пошлина (пункт 12 Правил ПП № 9). Бланк заявления есть в разделе форм, а полный текст правил постановки на учёт и регистрации по месту жительства, в том числе основания для снятия с учёта, в законе № 109-ФЗ и в постановлении Правительства № 9.

Частые причины отказа

  • Не хватает документа, удостоверяющего личность, с отметкой о разрешении на временное проживание, либо вида на жительство: без него приём заявления о регистрации по месту жительства не производится, пока документ не донесён (пункт 10 Правил ПП № 9). Это касается регистрации по месту жительства для обладателей РВП и ВНЖ.
  • К уведомлению о прибытии не приложена копия договора найма: без неё нельзя подтвердить основание для постановки на учёт именно по этому адресу (пункт 29.5 Правил ПП № 9).
  • Собственник квартиры постоянно проживает за границей, а нотариально удостоверенное согласие такого собственника на проживание иностранца не оформлено: закон требует приложить это согласие к уведомлению, если жильё принадлежит гражданину РФ, постоянно живущему за пределами России, либо иностранному лицу за границей (часть 3.2 статьи 22 закона № 109-ФЗ).
  • Договор найма оформлен устно или подписан не собственником и не человеком с доверенностью от него: письменная форма обязательна (пункт 1 статьи 674 ГК РФ), а наймодателем закон признаёт только собственника или управомоченное им лицо (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).
  • Договор заключён на год и больше, но наймодатель не подал документы на регистрацию обременения в Росреестр: формально это нарушение самого наймодателя, но при проверке миграционный орган или суд может усомниться в достоверности срока договора (пункт 2 статьи 674 ГК РФ, часть 2 статьи 19.21 КоАП РФ).

Если наймодатель требует расторгнуть договор раньше срока

Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время с согласия других постоянно проживающих с ним граждан, предупредив наймодателя письменно за 3 месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Наймодатель может требовать расторжения договора через суд, если наниматель не вносит плату за 6 месяцев подряд (если договором не установлен более долгий срок), а при краткосрочном найме, то есть на срок до года, при невнесении платы больше двух раз после установленного договором срока платежа, а также при разрушении или порче жилья (пункт 2 статьи 687 ГК РФ). Если договор расторгнут или закончился срок его действия, нужно подать уведомление о снятии с учёта по месту пребывания или заявление о снятии с регистрации по месту жительства, а затем встать на учёт по новому адресу в те же 7 рабочих дней.

Частые вопросы

Можно ли снять квартиру по устному договору. Для найма жилого помещения закон требует письменную форму (пункт 1 статьи 674 ГК РФ). Без письменного договора нет документа, который прилагается к уведомлению о прибытии, и миграционный орган не сможет поставить вас на учёт по этому адресу.

Кто подаёт уведомление о прибытии, если я снимаю квартиру у собственника. При заключении договора найма уведомление подаёт сам иностранный гражданин, лично или в электронной форме, в течение 7 рабочих дней (часть 3.5 статьи 22 и часть 3 статьи 20 закона № 109-ФЗ).

Что если собственник живёт за границей. Нужно нотариально удостоверенное согласие собственника на ваше проживание в его квартире, приложенное к уведомлению о прибытии (часть 3.2 статьи 22 закона № 109-ФЗ).

Нужно ли продлевать учёт, если договор найма на 3 года. Да: постановка на учёт по месту пребывания действует максимум год, даже если договор найма заключён на более долгий срок, поэтому уведомление придётся подать заново (часть 6.1 статьи 22 закона № 109-ФЗ).

Обязательно ли регистрировать договор найма в Росреестре. Да, если он заключён на срок не менее года: ограничение права собственности, возникающее из такого договора, подлежит государственной регистрации, и за её отсутствие наймодателя могут оштрафовать (пункт 2 статьи 674 ГК РФ, часть 2 статьи 19.21 КоАП РФ).

Источники:

Материал справочный и не является юридической консультацией. Проверено по текстам актов на 20.10.2026.

Лучшие комментарии (0)