Граф

Изображение профиля Редакция «Граф» Мария Ковалёва
Мария Ковалёва от имени Редакция «Граф»

Опубликовано Изменено

Даёт ли покупка недвижимости в России право на вид на жительство: что говорит закон

#внж #жильё #документы #пошлина
Поделиться в X Поделиться в LinkedIn Поделиться в Facebook Поделиться в Mastodon
Пожаловаться на нарушение

Сама по себе покупка квартиры или дома права на вид на жительство в России не даёт: такого основания в законе нет. Но с 2023 года действует основание для инвесторов, и один из его критериев связан с недвижимостью: вид на жительство без разрешения на временное проживание выдают иностранцу, который купил объект на стадии строительства или в течение двух лет после ввода в эксплуатацию, владеет им не менее года, а кадастровая стоимость составляет не менее 50 миллионов рублей в Москве, 20 миллионов на Дальнем Востоке и 25 миллионов в остальных регионах (подпункт 17 пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», постановление Правительства Российской Федерации от 31.12.2022 № 2573).

Суммы и нормы приведены по редакциям, действующим на 10.10.2026.

Почему обычная покупка жилья не работает

Основания для вида на жительство перечислены в статье 8 закона № 115-ФЗ. Это проживание не менее года по разрешению на временное проживание (пункт 1) и закрытый список случаев, когда разрешение на временное проживание не требуется (пункт 2): рождение в РСФСР, родство с гражданином России, статус высококвалифицированного специалиста, работа по востребованной профессии, диплом с отличием, гражданство Казахстана, Молдавии или Украины, участие в Государственной программе переселения в качестве репатрианта и другие. Строки «собственник недвижимости» в списке нет.

Поэтому квартира за 5 или 15 миллионов рублей, вторичное жильё любой стоимости, доля, полученная по наследству или в дар, сами по себе основанием не являются.

Основание для инвесторов: четыре критерия

Подпункт 17 пункта 2 статьи 8 закона № 115-ФЗ даёт право на вид на жительство иностранцу, осуществившему инвестиции в России, и членам его семьи. Критерии утвердило Правительство постановлением № 2573. Достаточно соответствовать одному из четырёх.

Критерий «г»: недвижимость

Условия должны выполняться одновременно:

  • объект приобретён в собственность или в общую долевую собственность;
  • назначение объекта любое: жилое или нежилое;
  • покупка совершена на стадии строительства либо в течение двух лет после ввода объекта в эксплуатацию. Давно построенное жильё не подходит;
  • заявитель владеет объектом непрерывно в течение одного года до даты обращения с заявлением о выдаче вида на жительство;
  • совокупная кадастровая стоимость объектов, принадлежащих иностранцу, не менее 50 миллионов рублей в Москве, не менее 20 миллионов рублей в субъектах Дальневосточного федерального округа, не менее 25 миллионов рублей в иных субъектах;
  • в период владения на объекты не должно быть ограничений прав и обременений.

Что из этого следует на практике:

  • считается кадастровая стоимость, а не цена по договору. Перед покупкой проверьте её в выписке из Единого государственного реестра недвижимости;
  • стоимость суммируется: можно набрать порог несколькими объектами («совокупная кадастровая стоимость объектов»);
  • ипотека означает обременение (залог в пользу банка). Обременений не должно быть в течение всего периода владения, который идёт в зачёт, то есть года до обращения. Снять залог накануне подачи недостаточно: год без обременений нужно выдержать заново;
  • год владения отсчитывается назад от дня обращения, поэтому подать заявление сразу после сделки нельзя.

Остальные критерии: «инвестиции» без недвижимости

  • «а»: в течение трёх лет до обращения иностранец вложил не менее 15 миллионов рублей в социально значимые проекты субъектов Российской Федерации;
  • «б»: иностранец зарегистрировал в России юридическое лицо (хозяйственное товарищество, общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество с единственным учредителем, крестьянское (фермерское) хозяйство или хозяйственное партнёрство), оно ведёт деятельность два года до года обращения и в год обращения и уплачивает налоги, сборы и страховые взносы не менее 4 миллионов рублей ежегодно. В обществе заявитель должен быть единственным участником на момент решения;
  • «в»: иностранец вложил не менее 30 миллионов рублей в российское юридическое лицо, которое работает не менее трёх лет и в году, предшествующем обращению, уплатило налогов, сборов и страховых взносов не менее 6 миллионов рублей.

Порядок: сначала Минэкономразвития, потом МВД

Шаг 1. Оценка соответствия критериям

Оценку проводит Министерство экономического развития Российской Федерации (пункт 1.1 постановления № 2573). Иностранец обращается в министерство, прикладывает согласие на обработку персональных данных и подтверждающие документы (пункт 6 Правил проведения оценки).

Для критерия о недвижимости подтверждением служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте: кадастровая стоимость, зарегистрированные права, ограничения и обременения (пункт 5 Правил). Документы, которые есть в распоряжении государственных органов, можно не представлять: министерство запросит сведения в публично-правовой компании «Роскадастр» и в Федеральной налоговой службе (пункты 6 и 7 Правил).

Срок: не более 30 рабочих дней с даты поступления обращения. Результат оформляется письмом за подписью заместителя министра о соответствии либо несоответствии критериям; письмо направляют заявителю и в МВД России (пункт 9 Правил).

Шаг 2. Заявление о выдаче вида на жительство

Заявление подают в территориальный орган МВД: лично, через уполномоченную организацию или в электронной форме через единый портал государственных услуг (пункт 4 статьи 8 закона № 115-ФЗ). Инвесторы обращаются в подразделение по вопросам миграции по избранному месту постоянного проживания (пункт 98 административного регламента, утверждённого приказом МВД России от 11.06.2020 № 417, в редакции приказа от 16.11.2022 № 868).

Документы инвестора (пункт 43.3 регламента в редакции приказа № 868):

  • заявление в двух экземплярах (подпункт 26.1);
  • четыре фотографии 35 х 45 мм (подпункт 26.4);
  • документ, удостоверяющий личность (подпункт 26.5);
  • документ о доходе, позволяющем содержать себя и семью в пределах прожиточного минимума: справка с работы, справка о вкладе или иной документ (подпункт 26.10);
  • документы о родстве, если заявление подаёт член семьи (подпункты 26.12, 26.16, 26.17);
  • документ о владении русским языком, знании истории и основ законодательства (подпункт 26.13);
  • документ об отсутствии судимости, выданный в государстве постоянного проживания не ранее чем за три месяца до подачи; его представляют заявители с 14 лет (подпункт 26.14). С 01.02.2027 по новой статье 15.4 закона № 115-ФЗ (Федеральный закон от 04.08.2026 № 314-ФЗ) такой документ для получения вида на жительство представляют и въехавшие без визы: исключения для безвизового въезда в статье нет; освобождены, в частности, дети до 14 лет, признанные беженцами и получившие политическое или временное убежище, военнослужащие по контракту;
  • документ, подтверждающий отнесение к категории иностранного инвестора (подпункт 26.25).

Документы на иностранном языке подаются с переводом на русский, верность перевода или подпись переводчика свидетельствует нотариус (пункт 47 регламента).

Кроме того:

  • нужно пройти медицинское освидетельствование (пункт 5.1 статьи 8 закона № 115-ФЗ);
  • при подаче проходят дактилоскопическую регистрацию и фотографирование (абзац второй пункта 4 статьи 8);
  • от экзамена по русскому языку освобождены, в частности, мужчины с 65 лет и женщины с 60 лет (подпункты 3 и 4 пункта 5 статьи 15.1 закона № 115-ФЗ). Отдельного освобождения для инвесторов нет.

Срок и пошлина

  • Срок рассмотрения: три месяца со дня принятия заявления (подпункт 23.2 регламента в редакции приказа № 868).
  • Государственная пошлина за выдачу вида на жительство: 30 000 рублей (подпункт 18 пункта 1 статьи 333.28 Налогового кодекса Российской Федерации). Пошлину платит каждый заявитель, включая членов семьи.

Семья инвестора

Вид на жительство по этому основанию выдают и членам семьи: супругу, детям (в том числе усыновлённым), супругам детей, родителям (в том числе приёмным), супругам родителей, бабушкам, дедушкам, внукам (подпункт 17 пункта 2 статьи 8 закона № 115-ФЗ, подпункт 2.20 регламента).

Временные ограничения для мужчин и инвесторы

Указ Президента Российской Федерации от 05.11.2025 № 821 требует от мужчин в возрасте от 18 до 65 лет, подающих на вид на жительство после разрешения на временное проживание (пункт 1 статьи 8) либо по подпунктам 4, 12 и 23 пункта 2 статьи 8, выполнить одно из условий, связанных с военной службой (пункт 2 Положения о временном порядке выдачи вида на жительство). Подпункт 17 в этом перечне не назван.

Когда инвестору откажут или аннулируют ВНЖ

Для инвесторов закон даёт собственный перечень (пункт 8.4 статьи 9 закона № 115-ФЗ).

Вид на жительство не выдают, если:

  • иностранец не соответствует критериям Правительства;
  • есть основания из подпунктов 1-8 и 13 пункта 1 статьи 9: угроза безопасности, выдворение или депортация в предшествующие годы, поддельные документы или ложные сведения, судимость за тяжкое или особо тяжкое преступление, неоднократные административные правонарушения, отсутствие дохода в пределах прожиточного минимума, наркотики или опасные инфекционные заболевания;
  • принято решение о нежелательности пребывания или о неразрешении въезда (пункт 2 статьи 9).

Выданный вид на жительство аннулируют по подпунктам 1-8, 10 и 13-15 пункта 1 и по пункту 2 статьи 9. Обратите внимание на два обстоятельства:

  • подпункт 11 (нахождение за пределами России более шести месяцев суммарно в течение календарного года) в перечне для инвесторов не назван;
  • подпункт 10 (выезд в другое государство для постоянного проживания) и подпункт 15 (два календарных года подряд без уведомления о подтверждении проживания) применяются. Ежегодное уведомление инвестор подаёт на общих основаниях.

С 01.01.2027 подпункт 8 пункта 1 статьи 9 действует в новой редакции (Федеральный закон от 26.07.2026 № 241-ФЗ): основанием станет отсутствие работы или предпринимательской деятельности в течение очередного года либо доход ниже прожиточного минимума с учётом регионального коэффициента. Подпункт 8 входит в перечень для инвесторов, поэтому новое правило их затронет. С 01.02.2027 меняется и подпункт 6: основанием станет неснятая или непогашенная судимость за любое преступление (Федеральный закон от 04.08.2026 № 314-ФЗ). До этих дат применяются действующие редакции.

Продажа объекта после получения вида на жительство в перечне оснований аннулирования отдельно не указана. Но критерии оцениваются на дату обращения, поэтому продавать объект до решения МВД нельзя.

Отказ и аннулирование можно обжаловать в МВД России в течение трёх рабочих дней со дня получения уведомления или в суд в течение трёх месяцев (пункт 8.8 статьи 9).

Что недвижимость всё-таки даёт без «инвесторского» порога

  • Адрес для регистрации. Основанием регистрации по месту жительства является право пользования жилым помещением; постоянно или временно проживающий иностранец, у которого такое право есть, обязан зарегистрироваться (статьи 14 и 15 Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»).
  • Выполнение требования о жилье. Вид на жительство не выдают, а выданный аннулируют, если иностранец по истечении трёх лет со дня въезда не имеет в России жилого помещения на законных основаниях (подпункт 9 пункта 1 статьи 9 закона № 115-ФЗ). Собственное жильё этот вопрос закрывает; право собственности, зарегистрированное в реестре, МВД проверяет само.

Права на въезд, визу или продление пребывания владение недвижимостью не создаёт: в законе № 115-ФЗ такой связи нет. Чтобы прожить в России год, нужный для критерия «г», иностранцу требуется другое законное основание пребывания.

Вид на жительство за недвижимость в других странах

Запросы о Турции и других государствах относятся к иностранному праву: условия, суммы и перечни там устанавливают законы этих стран и часто меняются. Российские акты их не регулируют, и мы не приводим цифры без официального текста. Проверяйте их на сайтах миграционных органов соответствующего государства.

Коротко

  • Покупка жилья сама по себе основанием для вида на жительство не является.
  • Основание для инвесторов требует новостройку (или объект не старше двух лет после ввода), год непрерывного владения, отсутствие обременений и кадастровую стоимость от 50, 20 или 25 миллионов рублей в зависимости от региона.
  • Сначала письмо Минэкономразвития (до 30 рабочих дней), затем заявление в МВД (три месяца), пошлина 30 000 рублей.
  • Семья инвестора получает вид на жительство по тому же основанию.

Подробнее обо всех «деловых» основаниях: ВНЖ для специалистов: ВКС, востребованные профессии, ИТ, инвесторы и выпускники. Общий порядок подачи: Как подать на вид на жительство: документы, сроки рассмотрения, пошлина. Бланк: Заявление о выдаче вида на жительство.

Источники:

Материал справочный. Проверено по текстам актов на 10.10.2026.

Лучшие комментарии (0)