Граф

Изображение профиля Редакция «Граф» Алексей Никитин
Алексей Никитин от имени Редакция «Граф»

Опубликовано

Может ли иностранец купить недвижимость в России: правила

#жильё #страны #законы #документы
Поделиться в X Поделиться в LinkedIn Поделиться в Facebook Поделиться в Mastodon
Пожаловаться на нарушение

Иностранный гражданин может купить в России почти любую недвижимость: квартиру, дом, нежилое помещение, машино-место, земельный участок. Гражданство и статус в России (виза, РВП, вид на жительство) не влияют на право собственности: закон не требует специального разрешения для обычной сделки купли-продажи. Прямые запреты касаются только двух категорий земли: сельскохозяйственных угодий и приграничных территорий. Отдельный порядок действует для сделок с гражданами государств, которые совершают в отношении России недружественные действия, но и он не закрывает покупку для частных лиц.

Что иностранец может купить без ограничений

К недвижимым вещам относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, машино-места с описанными в кадастре границами (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ). В собственности граждан, включая иностранных, может находиться любое имущество, кроме отдельных видов, которые закон прямо выводит из частной собственности (пункт 1 статьи 213 ГК РФ). Количество и стоимость такого имущества не ограничены (пункт 2 статьи 213 ГК РФ): можно купить одну квартиру или несколько объектов одновременно.

Право собственности на недвижимость и его переход подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 1 статьи 131 ГК РФ) и возникают с момента внесения записи в реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ). Запись в реестре служит единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 закона № 218-ФЗ), оспорить его можно только через суд (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ), а незаконный отказ в регистрации или уклонение от неё обжалуются в суде (пункт 8 статьи 8.1 ГК РФ).

Для самой покупки вид на жительство, РВП или патент не нужны: требования к статусу касаются проживания и работы в России, а не владения имуществом (подробнее о статусах иностранца читайте в материале о статусах иностранца в России и сроках пребывания).

Земля: два прямых запрета

Из всех видов недвижимости закон прямо ограничивает иностранцев только в отношении земли.

Во-первых, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства могут иметь только на праве аренды, но не в собственности (статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Садовые, огородные и дачные участки под это правило не подпадают: ограничение касается именно сельхозугодий.

Во-вторых, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть на праве собственности земельными участками на приграничных территориях, перечень которых утверждает Президент РФ (пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ). Такой перечень действует: он утверждён Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 и охватывает конкретные муниципальные районы и городские округа вдоль границы, включая республики Северного Кавказа, регионы Дальнего Востока и другие приграничные территории. Перечень периодически дополняется, поэтому конкретную территорию стоит проверять по актуальной редакции указа на дату сделки.

Важная деталь: запрет касается именно земельного участка, а не здания на нём. Если иностранец покупает дом или квартиру на приграничной территории, собственником земли под объектом он всё равно не станет: вместо этого у него возникает право на использование земли на тех же условиях, что были у прежнего собственника здания, а при его продаже третьему лицу он имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка (пункты 1 и 5 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Сделки с гражданами недружественных государств

С 2 марта 2022 года действует особый порядок для сделок резидентов РФ с лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении России недружественные действия: сделки, в результате которых возникает право собственности на недвижимость, требуют разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (подпункты «а» и «б» пункта 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81).

Официальных разъяснений о том, распространяется ли этот порядок на обычные сделки физических лиц, в доступных официальных источниках не нашлось. Прежде чем подписывать договор с гражданином недружественного государства, статус сделки стоит уточнить у нотариуса, юриста или в самой комиссии.

Тема относится к быстро меняющемуся регулированию: правила уточняются указами и решениями подкомиссии, поэтому до сделки стоит свериться с действующей редакцией указов на дату подписания договора (материал актуален на 22 октября 2026 года).

Как оформляется сделка: документы и регистрация

Для сделки обычно нужны:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт или загранпаспорт) с переводом на русский язык, если документ выдан за границей;
  • договор купли-продажи в простой письменной форме, если закон не требует нотариального удостоверения;
  • документы на объект (выписка из ЕГРН, основание права продавца);
  • доверенность, если покупатель действует через представителя.

Перевод фамилии и имени иностранного гражданина в документах, которые подаются на регистрацию, должен соответствовать установленным правилам перевода, чтобы данные совпадали во всех документах по сделке (правила перевода фамилий и имён, содержащихся в документах, удостоверяющих личность, утверждены постановлением Правительства о переводе фамилий и имён).

Нотариальное удостоверение обязательно не для всех сделок, а только в отдельных случаях:

  • при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость, кроме случая, когда все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
  • при сделках, связанных с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, а также при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ).

Документы подаются на государственную регистрацию в Росреестр, в том числе через МФЦ или нотариуса. Если сделка сложная (несколько собственников, доля в праве, объект с обременением), пакет документов стоит заранее проверить, чтобы не получить приостановку регистрации: такую проверку можно заказать как отдельную услугу (проверка пакета документов).

Частые ошибки и причины отказа в регистрации

Росреестр приостанавливает регистрацию по основаниям, прямо перечисленным в законе № 218-ФЗ. Для сделок с участием иностранного покупателя чаще всего встречаются такие ситуации:

  • Покупка самовольной постройки. Лицо, возведшее здание без необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных норм, не приобретает на него право собственности и не может его продать (пункты 1 и 2 статьи 222 ГК РФ). Перед покупкой стоит проверить, что дом или пристройка оформлены официально, а не являются самовольной постройкой.
  • Покупка комнаты в коммунальной квартире без отказов других собственников. Если к заявлению не приложены документы об отказе собственников остальных комнат от покупки и не истёк месячный срок с момента их извещения о продаже, регистрацию приостановят (пункт 46 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ).
  • Параллельные заявления на один объект. Если документы на регистрацию права или сделки по тому же объекту уже поданы другим лицом и решение по ним не принято, новую регистрацию приостановят до завершения ранее начатой (пункт 11 части 1 и часть 4 статьи 26 закона № 218-ФЗ).

Частые вопросы

Нужен ли вид на жительство или РВП, чтобы купить квартиру в России? Нет. Для покупки достаточно паспорта и, если документ выдан за границей, его перевода. Статус в России регулирует право проживания и работы, а не право собственности на недвижимость.

Может ли иностранец купить земельный участок для дачи или строительства дома? Да, если участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения и не находится на приграничной территории из перечня, утверждённого указом Президента РФ. Садовые, огородные и дачные участки под ограничения для сельхозземель не подпадают.

Нужно ли разрешение Правительственной комиссии гражданину недружественного государства на покупку квартиры? Указ № 81 от 01.03.2022 устанавливает особый разрешительный порядок для сделок с лицами, связанными с недружественными государствами, в результате которых возникает право собственности на недвижимость. Официального разъяснения о том, как это применяется к обычным сделкам физических лиц, найти не удалось: перед сделкой уточняйте текущий порядок у нотариуса, юриста или в самой комиссии.

Нужен ли нотариус для сделки? Не всегда. Нотариальное удостоверение обязательно только при продаже доли в праве общей собственности (кроме продажи всеми участниками одновременно) и при сделках с имуществом несовершеннолетних или подопечных. В остальных случаях достаточно договора в простой письменной форме.

Источники:

Материал справочный и не является юридической консультацией. Проверено по текстам актов на 22.10.2026.

Лучшие комментарии (0)