Сама по себе временная регистрация жильца налога не создаёт и основанием для штрафа от налоговой не служит. Закон обязывает МВД сообщать в налоговые органы о регистрации по месту жительства и о постановке на миграционный учёт иностранных работников; о регистрации граждан России по месту пребывания в этой норме не сказано. Налог возникает не из-за регистрации, а из-за дохода: если жильё сдаётся за плату, собственник обязан платить с этих денег независимо от того, зарегистрирован жилец или нет. Нормы приведены на 10.10.2026.
Какие сведения о регистрации получает налоговая
Обязанность передавать данные установлена статьёй 85 Налогового кодекса РФ. Пункт 3 этой статьи: органы, осуществляющие регистрацию (миграционный учёт) физических лиц по месту жительства (месту пребывания), обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения:
- о фактах регистрации физического лица по месту жительства;
- о постановке на миграционный учёт (снятии с учёта) по месту пребывания иностранного работника.
Срок: в течение десяти дней после дня регистрации, постановки на учёт или снятия с учёта. С 01.01.2027 пункт 3 статьи 85 дополняется новым абзацем (Федеральный закон от 26.07.2026 № 242-ФЗ); на 10.10.2026 он не действует и здесь не разбирается.
Из этого следует три вывода.
- Постоянная регистрация (по месту жительства) передаётся всегда. Она нужна налоговой, чтобы вести учёт самого гражданина: место жительства физического лица для целей налогов определяется по адресу регистрации по месту жительства (пункт 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ).
- Временная регистрация гражданина России в перечне пункта 3 статьи 85 не названа. Обязательной передачи таких сведений в налоговую кодекс не устанавливает.
- Миграционный учёт иностранного работника по месту пребывания передаётся. Речь именно об иностранце, который работает: по этим сведениям его ставят на учёт в налоговом органе (пункт 7 статьи 83 Налогового кодекса РФ).
Обратите внимание, чьи это сведения. Они касаются зарегистрированного человека и нужны прежде всего для его собственного налогового учёта. Но в записи есть адрес, а значит, виден и объект недвижимости, в котором человек живёт.
Что налоговая знает о жилье и без МВД
Органы, которые регистрируют права на недвижимость, обязаны сообщать в налоговую сведения о зарегистрированном недвижимом имуществе, правах и зарегистрированных сделках, а также о владельцах: в течение 10 дней со дня регистрации и ежегодно до 15 февраля по состоянию на 1 января (пункт 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ).
С договором найма это связано так: ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключённого на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 674 Гражданского кодекса РФ). Договор найма на год и дольше оставляет след в реестре недвижимости.
Возникает ли налог из-за временной регистрации
Нет. Объектом налога на доходы физических лиц признаётся доход (статья 209 Налогового кодекса РФ), а доходом считается экономическая выгода в денежной или натуральной форме (пункт 1 статьи 41). Регистрация жильца дохода собственнику не приносит.
| Ситуация | Доход у собственника | Налог |
|---|---|---|
| Зарегистрировали родственника или знакомого, денег не берёте | Нет | Не возникает |
| Сдаёте жильё, жилец зарегистрирован | Есть | Возникает с полученной платы |
| Сдаёте жильё, жилец не зарегистрирован | Есть | Возникает точно так же |
| Зарегистрировали человека, который в квартире не живёт | Вопрос не налоговый | Это фиктивная регистрация, ответственность другая (см. ниже) |
Налог на имущество от числа зарегистрированных тоже не зависит. Плательщиком признаётся собственник (статья 400 Налогового кодекса РФ), объектом: жилой дом, квартира, комната и иные объекты (статья 401). Жильцы в этих нормах не упоминаются.
То же относится к апартаментам. Конституционный Суд в постановлении от 03.02.2026 № 4-П, разрешив собственникам апартаментов регистрироваться по месту пребывания, отдельно указал: его позиции не означают необходимости устранять различия в налогообложении между жилыми помещениями и такими нежилыми. Регистрация в апартаментах налог на них не меняет.
Если жильё сдаётся: как платить налог
Налог на доходы физических лиц
Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам от источников в Российской Федерации (подпункт 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ). Физические лица, получающие вознаграждение от других физических лиц по договорам найма или аренды любого имущества, исчисляют и уплачивают налог сами (подпункт 1 пункта 1 статьи 228).
- Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за истёкшим (пункт 1 статьи 229).
- Налог уплачивают не позднее 15 июля года, следующего за истёкшим (пункт 4 статьи 228).
- Ставка для налогового резидента: 13 процентов, если сумма налоговых баз за год не превышает 2,4 миллиона рублей; с превышения применяются повышенные ставки по шкале пункта 1 статьи 224 (15, 18, 20 и 22 процента для следующих ступеней).
- Ставка для нерезидента: 30 процентов, кроме исключений из пункта 3 статьи 224.
Налоговым резидентом признаётся тот, кто фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (пункт 2 статьи 207). Резидентство определяется по дням нахождения в стране, а не по гражданству и не по регистрации. Собственник-иностранец, который живёт в России большую часть года, платит как резидент; собственник-россиянин, живущий за границей, как нерезидент.
Налог на профессиональный доход
Вместо декларации и 13 процентов собственник может применять специальный режим по Федеральному закону от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».
- Сдача в аренду (наём) жилых помещений этим режимом охватывается. Доходы от передачи прав на прочую недвижимость под него не подпадают (пункт 3 части 2 статьи 6). Поэтому сдача апартаментов и других нежилых помещений на этом режиме невозможна.
- Ставка: 4 процента с доходов, полученных от физических лиц, и 6 процентов с доходов от индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (статья 10).
- Режим нельзя применять, если доходы в текущем календарном году превысили 2,4 миллиона рублей (пункт 8 части 2 статьи 4).
- Декларация не представляется (статья 13), налог уплачивается не позднее 28-го числа месяца, следующего за истёкшим налоговым периодом (часть 3 статьи 11).
- Эксперимент проводится до 31 декабря 2028 года включительно (часть 2 статьи 1).
Что будет, если не платить
Ответственность наступает за неуплату налога с дохода, а не за регистрацию жильца.
- Непредставление декларации в срок: штраф 5 процентов не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц, но не более 30 процентов этой суммы и не менее 1000 рублей (пункт 1 статьи 119 Налогового кодекса РФ).
- Неуплата или неполная уплата налога в результате занижения налоговой базы: штраф 20 процентов неуплаченной суммы, а при умышленном деянии 40 процентов (пункты 1 и 3 статьи 122).
- Срок давности привлечения к ответственности: три года; для статьи 122 он считается со следующего дня после окончания налогового периода, в котором совершено правонарушение (пункт 1 статьи 113).
Сам налог при этом тоже придётся заплатить, с пенями за просрочку.
Узнает ли налоговая, что вы сдаёте жильё
Запись о регистрации не доказывает, что собственник получает плату. Жильцом может быть родственник, который живёт бесплатно. И наоборот: отсутствие регистрации не скрывает доход, если он есть.
Какие сведения вообще существуют:
- запись о миграционном учёте иностранного работника по вашему адресу: передаётся в налоговую в силу пункта 3 статьи 85 Налогового кодекса РФ;
- запись о договоре найма на год и более в реестре недвижимости: сведения о зарегистрированных сделках поступают в налоговую по пункту 4 статьи 85;
- копия договора найма в деле о миграционном учёте: её прилагает к уведомлению о прибытии иностранец, который сам ставит себя на учёт по договору найма (часть 3.5 статьи 22 Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»), а принимающая сторона прилагает копию документа о праве пользования помещением (подпункт «в» пункта 28.1 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 15.01.2007 № 9);
- заявление о временной регистрации гражданина России с договором найма как основанием проживания (пункт 9 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713): хранится в органе регистрационного учёта.
Обязанности МВД автоматически направлять в налоговую сведения о временной регистрации граждан России или копии договоров найма прочитанные нормы не устанавливают. Но рассчитывать на то, что о сдаче жилья никто не узнает, неразумно: договор, платежи и регистрация оставляют достаточно следов, а срок давности по налоговым правонарушениям составляет три года.
Практический вывод простой: если плата есть, платите налог с первого месяца. Тогда регистрация жильца ничем не грозит. Если платы нет, оформляйте проживание как безвозмездное и не указывайте в документах цену, которой не существует.
Чем временная регистрация жильца действительно грозит собственнику
Риски лежат не в налоговой плоскости.
Ответственность за учёт
- Жилец, гражданин России. Собственник отвечает за допущение проживания без регистрации свыше установленных сроков и за нарушение правил регистрации (статьи 19.15.1 и 19.15.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Регистрация по месту пребывания оформляется на срок по соглашению с собственником (пункт 10 Правил № 713), а собственнику в трёхдневный срок направляют уведомление о регистрации (пункт 12).
- Жилец, иностранный гражданин. Собственник, предоставивший жильё, становится принимающей стороной (пункт 7 части 1 статьи 2 закона № 109-ФЗ) и обязан вовремя подать уведомление о прибытии. За неисполнение обязанностей в связи с миграционным учётом гражданам грозит штраф от 2000 до 4000 рублей, с 03.11.2026 от 4000 до 6000 рублей (часть 4 статьи 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях в редакции Федерального закона от 04.08.2026 № 294-ФЗ).
Фиктивная регистрация
Регистрация человека, который не собирается жить в квартире, либо без намерения собственника предоставить ему жильё считается фиктивной (статья 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-I; для иностранцев пункт 11 части 1 статьи 2 закона № 109-ФЗ). Это уже не административное нарушение: статьи 322.2 и 322.3 Уголовного кодекса РФ предусматривают за фиктивную регистрацию и фиктивную постановку на учёт штраф от 100 000 до 500 000 рублей и иные наказания. «Прописать за деньги» человека, который жить не будет, гораздо опаснее любого налогового вопроса.
Что регистрация не даёт жильцу
Регистрационный учёт имеет уведомительный характер и отражает факт нахождения гражданина по адресу (статья 2 Закона № 5242-I). Права собственности или бессрочного права пользования временная регистрация не создаёт; она прекращается по истечении срока, указанного в заявлении.
Что налоговая узнаёт о самом жильце
- Гражданин России с временной регистрацией остаётся на учёте в налоговом органе по месту жительства, то есть по постоянной регистрации. По месту пребывания его учитывают, только если места жительства в России у него нет, и по его просьбе (пункт 2 статьи 11, пункт 7 статьи 83 Налогового кодекса РФ).
- Иностранный работник: сведения о его миграционном учёте МВД передаёт в налоговую. Это касается его собственных налогов, а не налогов собственника жилья.
- Налоговое резидентство жильца-иностранца от регистрации не зависит: считаются дни фактического нахождения в России (пункт 2 статьи 207).
Коротко
- Временная регистрация жильца налога не создаёт.
- МВД обязано сообщать в налоговую о регистрации по месту жительства и о миграционном учёте иностранных работников; о временной регистрации граждан России такая обязанность в кодексе не названа.
- Налог возникает с платы за жильё: 13 процентов и выше по декларации либо 4 процента на режиме для самозанятых при сдаче жилого помещения.
- За неуплату: штраф 20 или 40 процентов суммы налога и до 30 процентов за неподанную декларацию.
- Главные риски собственника связаны не с налоговой, а с нарушением сроков учёта и с фиктивной регистрацией.
О порядке самой регистрации: Регистрация гражданина России по месту жительства и пребывания и Миграционный учёт по месту пребывания. Бланк для иностранного жильца: уведомление о прибытии. Если доход от сдачи значительный или собственник живёт за границей, расчёт налога стоит проверить с налоговым консультантом.
Источники:
- Налоговый кодекс РФ, часть первая: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=b113c2e08341853ef53a8dad4585b513d96f85e0f3d0d246a25ecf52e40608db
- Налоговый кодекс РФ, часть вторая: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=6d30a92f830312a1b62d0a002c635c3e667c52e1059a82525dd65cb8e2bbe0a6
- Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=73a359998971dfe8438459c68eddbcbce9efa31943da2eca28dab5040a4cbadf
- Гражданский кодекс РФ, часть вторая (Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ)
- Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-I: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=da8fb6c506fd647004abf349283149164933655ed1a340b96e61e5eb191c085f
- Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=1ce2b9ea19aa018b70a0c2146336b065a5b9bcfc7000b83f1f60aa68407fb848
- Федеральный закон от 18.07.2006 № 109-ФЗ: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=1e9dffa646bfe83711d21895307977ca2707f4691182464354d921d46e1a39c7
- Постановление Правительства РФ от 15.01.2007 № 9: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=45d66c5ee594fd8562808b91a0756e7cfc8e0923fdce88ca5ad266525f21a150
- Кодекс РФ об административных правонарушениях: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=6639c6c6580e8aa0bdf84170d25823669dfb6a4144b03da245ef4889f24765c0
- Уголовный кодекс РФ: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=f29a592d348b400651a6760273edea9dfcbb75f4d56777c1c5b99233244b404c
- Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2026 № 4-П: http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202602040001
Материал справочный. Проверено по текстам актов на 10.10.2026.
Лучшие комментарии (0)