Граф

Изображение профиля Редакция «Граф» Алексей Никитин
Алексей Никитин от имени Редакция «Граф»

Опубликовано

Может ли иностранец купить землю в России: сельхоз и граница

#документы #регистрация #законы #запрет
Поделиться в X Поделиться в LinkedIn Поделиться в Facebook Поделиться в Mastodon
Пожаловаться на нарушение

Иностранный гражданин и лицо без гражданства могут купить землю в России в собственность: общего запрета на владение землёй для иностранцев в законе нет. Исключения только два: приграничные территории из перечня, который утверждает Президент РФ, и земли сельскохозяйственного назначения, которые иностранцу достаются только в аренду. Эти правила действуют одинаково для человека с патентом, РВП, видом на жительство или вовсе без статуса постоянного проживания: закон смотрит на гражданство, а не на миграционный статус, подробнее о видах статуса иностранца в России и сроках пребывания рассказано в отдельном справочном материале.

Когда иностранцу можно купить землю в собственность

Пункт 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ закрепляет право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Иностранные граждане из этого правила не исключены: пункт 3 той же статьи называет только два случая, когда иностранный гражданин, лицо без гражданства или иностранное юридическое лицо не может обладать участком на праве собственности:

  • участок расположен на приграничной территории из перечня, который устанавливает Президент РФ;
  • участок относится к иным особо установленным территориям, если запрет для иностранцев введён отдельным федеральным законом (пример такого запрета, но не по территориальному, а по целевому признаку, разобран ниже про сельхозземли).

Для обычного участка под жилым домом, дачи или участка в городе за пределами этих списков исключения не применяются, и иностранец покупает его так же, как гражданин России: по договору купли-продажи с последующей регистрацией права в Едином государственном реестре недвижимости.

Приграничные территории: где владение землёй запрещено

Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утверждён Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 и с тех пор несколько раз дополнялся, последний раз Указом от 27.07.2026 № 521. Запрет касается приграничного муниципального образования целиком: любого участка в его границах, независимо от назначения.

В перечень входят, например:

  • Кош-Агачский, Усть-Канский и Усть-Коксинский районы Республики Алтай, Джидинский, Закаменский, Кяхтинский, Окинский и Тункинский районы Республики Бурятия;
  • города Дербент, Избербаш и Каспийск в Республике Дагестан;
  • Анапа, Геленджик, Новороссийск и Сочи в Краснодарском крае, а также федеральная территория «Сириус», добавленная в перечень в июле 2026 года;
  • Владивостокский городской округ и Хасанский район в Приморском крае, Петропавловск-Камчатский городской округ;
  • Выборгский и Кингисеппский районы Ленинградской области, Печенгский район и город Мурманск в Мурманской области;
  • Хомутовский район Курской области, Палласовский район Волгоградской области, Черлакский район Омской области и Чертковский район Ростовской области, а также закрытое административно-территориальное образование Знаменск в Астраханской области.

Это только примеры: полный перечень охватывает муниципальные образования десятков регионов, граничащих с другими странами. Перед покупкой конкретного участка стоит свериться с текстом указа по названию района или городского округа, где участок расположен: если территория есть в перечне, зарегистрировать участок в собственность на иностранного гражданина не получится.

Для таких территорий у иностранца остаётся право аренды: пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса РФ разрешает иностранным гражданам и лицам без гражданства иметь участки на территории России на праве аренды без привязки к приграничному статусу территории.

Сельскохозяйственные земли: только аренда

Отдельное ограничение касается не территории, а назначения участка. Статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разрешает иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также российским юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранного капитала больше 50 процентов, обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В собственность такой участок иностранцу не оформят ни в приграничном районе, ни в любом другом регионе страны.

Исключение сделано для участков в Арктической зоне и на отдельных территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока, которые предоставляются по правилам Федерального закона от 01.05.2016 № 119-ФЗ: на них особенности предоставления участков устанавливает этот закон, а не общий запрет статьи 3 закона № 101-ФЗ.

Договор аренды такого участка, если он находится в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет, а для сенокошения и выпаса скота, не больше чем на 5 лет. Площадь участков сельхозназначения, которые один арендатор может держать в аренде одновременно, законом не ограничена.

Если собственник сельхозучастка решит его продать, у субъекта РФ или, в установленных региональным законом случаях, у муниципального образования есть преимущественное право покупки по цене, указанной продавцом. Продавец обязан письменно известить орган власти о намерении продать участок; если тот не уведомит о намерении купить в течение 30 дней либо откажется, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже заявленной. Сделка, заключённая с нарушением этого преимущественного права, ничтожна. Это правило касается продавца и покупателя-гражданина РФ или российской компании: иностранцу, как сказано выше, сельхозземля в собственность не продаётся, только в аренду.

Садовые и огородные участки, ЛПХ, ИЖС: это не сельхозземля для целей запрета

Многие участки формально относятся к землям сельскохозяйственного назначения по категории, но предназначены не для сельхозпроизводства, а для частного использования. Пункт 1 статьи 1 закона № 101-ФЗ прямо выводит из-под действия этого закона садовые и огородные земельные участки, участки для ведения личного подсобного хозяйства и гаражного строительства, а также отдельные участки под жилыми домами. Оборот таких участков регулируется не законом № 101-ФЗ, а Земельным кодексом РФ на общих основаниях.

Это значит, что дачный участок в садоводческом товариществе, участок личного подсобного хозяйства или участок для индивидуального жилищного строительства иностранец может купить в собственность так же, как городской участок: единственное ограничение, которое может сработать, это приграничный перечень по Указу № 26, а не запрет на сельхозземлю.

Если иностранец владеет домом на чужом участке

Отдельная ситуация: иностранный гражданин владеет зданием или сооружением, которое стоит на участке, принадлежащем другому собственнику. Пункт 5 статьи 35 Земельного кодекса РФ даёт такому иностранному собственнику преимущественное право покупки или аренды этого участка на тех же условиях, что и российскому гражданину, но с учётом ограничений пункта 3 статьи 15 (приграничные территории) и пункта 1 статьи 22 (право аренды, если купить участок нельзя).

Как оформить покупку: кадастровый учёт, документы, регистрация

Купить можно только участок, который прошёл государственный кадастровый учёт: это прямое требование пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Продавец обязан передать покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования; если выяснится, что продавец сообщил заведомо ложные сведения об обременениях, виде разрешённого использования или качестве земли, покупатель вправе требовать снижения цены, расторжения договора и возмещения убытков.

Недействительны условия договора купли-продажи, которые дают продавцу право выкупить участок обратно по собственному желанию, ограничивают дальнейшее распоряжение участком (например, запрет ипотеки или аренды) или ограничивают ответственность продавца при предъявлении прав на участок третьими лицами.

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности иностранный гражданин предъявляет документ, удостоверяющий личность, лично или через представителя по нотариальной доверенности. Отдельное основание для отказа в приёме заявления: если заявитель, иностранный гражданин или лицо без гражданства, включён в реестр контролируемых лиц, предусмотренный миграционным законодательством. Проверить, не относится ли конкретный участок к запрещённой территории, и собрать пакет документов для сделки правильно стоит заранее: для сложной сделки имеет смысл заказать проверку пакета документов.

Частые вопросы

Нужен ли иностранцу вид на жительство или РВП, чтобы купить землю? Нет, закон не связывает право купить земельный участок со статусом пребывания. Запрет касается только гражданства и распространяется одинаково на человека с патентом, с РВП, с видом на жительство или без статуса постоянного проживания.

Можно ли иностранцу купить дачный участок в СНТ? Да. Садовые и огородные участки прямо выведены из-под действия закона № 101-ФЗ, поэтому на них действует не запрет на сельхозземлю, а общие правила Земельного кодекса РФ. Купить такой участок в собственность нельзя только если он расположен в приграничном муниципальном образовании из перечня Указа № 26.

Что будет, если участок окажется в приграничном районе? Зарегистрировать право собственности иностранного гражданина на такой участок не получится: пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ прямо запрещает иностранцам обладать правом собственности на землю в границах территорий из перечня. Остаётся вариант аренды.

Можно ли арендовать сельхозучасток на много лет? Да, договор аренды сельхозучастка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет, а для сенокошения и выпаса скота, до 5 лет.

Нужно ли проверять документы на участок перед покупкой? Да, особенно если участок близко к границе. Продавец обязан раскрыть все известные ему обременения, но проверка кадастровых сведений и истории участка до сделки снижает риск. Для сложного случая стоит заказать проверку пакета документов у специалистов.

Источники:

Материал справочный и не является юридической консультацией. Проверено по текстам актов на 04.11.2026.

Лучшие комментарии (0)