Продажа квартиры нерезидентом в России 2026: налог, вычёт

Продажа квартиры нерезидентом в России в 2026 году облагается НДФЛ по ставке 30% со всей суммы договора, и доход нельзя уменьшить ни на имущественный вычет, ни на расходы покупки. Налог не возникает вовсе, если квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения: 3 года в льготных случаях или 5 лет в остальных. Разберём, кто считается нерезидентом, как считается налог и когда нужно подавать декларацию.

Кто такой налоговый нерезидент

Налоговый статус зависит не от гражданства, а от количества дней фактического нахождения в России. Налоговым резидентом признаётся физическое лицо, которое находилось в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (абзац 1 пункта 2 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации, часть вторая, от 05.08.2000 № 117-ФЗ, далее НК РФ). Если дней меньше 183, человек считается нерезидентом независимо от того, какое у него гражданство.

Это значит, что гражданин России, который постоянно живёт за границей и продаёт оставшуюся в России квартиру, платит налог как нерезидент. И наоборот: иностранный гражданин, проживший в России больше полугода, продаёт квартиру на тех же условиях, что и россиянин-резидент.

Период нахождения в России не прерывается на краткосрочные, то есть менее 6 месяцев, выезды для лечения или обучения (абзац 2 пункта 2 статьи 207 НК РФ).

Ставка налога: 30% и без прогрессивной шкалы

Доходы резидентов облагаются по прогрессивной шкале от 13 до 22%, которая зависит от суммы всех доходов за год (пункт 1 статьи 224 НК РФ). На нерезидентов эта шкала не распространяется: все их доходы от источников в России, включая доход от продажи недвижимости, облагаются по единой ставке 30%, если для конкретного вида дохода не установлена отдельная ставка (пункт 3 статьи 224 НК РФ). Доход от продажи квартиры в перечень исключений не входит, поэтому ставка для нерезидента всегда 30% от полной цены продажи, указанной в договоре.

Пониженная ставка 13-22% для отдельных категорий нерезидентов, например высококвалифицированных специалистов или участников Государственной программы переселения соотечественников, применяется только к доходам от трудовой деятельности, перечисленным в пункте 3.1 статьи 224 НК РФ. На доход от продажи недвижимости эта льгота не распространяется: он облагается по ставке 30% для всех нерезидентов без исключения.

Нерезидент и резидент: в чём разница при продаже квартиры

Минимальный срок владения: когда налог не платят вовсе

С 2019 года освобождение от налога по минимальному сроку владения, предусмотренное статьёй 217.1 НК РФ, не зависит от налогового статуса продавца: пункт 1 статьи 217.1 НК РФ в действующей редакции говорит об освобождении доходов "физических лиц", а не только резидентов. Это касается и граждан России, живущих за рубежом, и иностранцев, продающих квартиру в России.

Минимальный срок владения составляет 5 лет для всех случаев, кроме перечисленных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ). Срок сокращается до 3 лет, если выполняется хотя бы одно из условий:

• квартира получена по наследству или в подарок от члена семьи либо близкого родственника (подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ);
• право собственности возникло в результате приватизации (подпункт 2 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ);
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (подпункт 3 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ);
• на дату продажи у налогоплательщика, включая совместную собственность супругов, нет в собственности другого жилого помещения, то есть продаваемая квартира единственная (подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ).

Для последнего условия закон не считает "вторым" жильём квартиру, купленную в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру: такую покупку можно оформить заранее, не теряя права на 3-летний срок (абзац 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ).

Срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности, а для квартир по договору долевого участия, уступки прав или паенакопления в жилищно-строительном кооперативе - с даты полной оплаты (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ).

Региональным законом минимальный срок владения может быть снижен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов (пункт 6 статьи 217.1 НК РФ). Перед продажей стоит проверить, не принят ли такой закон в регионе, где находится квартира.

Если минимальный срок не истёк

Если квартира находилась в собственности меньше минимального срока, доход облагается налогом полностью, и у нерезидента нет права на:

• имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже жилья или 250 000 рублей при продаже иной недвижимости (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ);
• уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры (пункт 2 статьи 220 НК РФ).

Эти вычеты применяются только к доходам, которые облагаются по ставке, установленной пунктом 1 статьи 224 НК РФ, то есть по прогрессивной шкале резидентов (пункты 3 и 4 статьи 210 НК РФ). Доход нерезидента облагается по другой ставке, пункта 3 статьи 224 НК РФ, поэтому налоговая база считается со всей суммы продажи без каких-либо уменьшений.

Пример: нерезидент продаёт квартиру, владел ей два года, другого жилья в собственности не было. Трёхлетний срок не истёк, поэтому налог составит 30% от цены продажи, без вычета и без учёта суммы, за которую квартира когда-то была куплена.

Правила статьи 217.1 НК РФ и ставка 30% применяются и к продаже доли в праве собственности на тех же основаниях, что и к целому объекту.

Как и когда подавать декларацию

Доход от продажи имущества нерезидент декларирует и платит налог самостоятельно (подпункт 2 пункта 1, пункт 2 статьи 228 НК РФ). Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (пункт 1 статьи 229 НК РФ), а налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (пункт 4 статьи 228 НК РФ).

Если продавец - иностранный гражданин или лицо без гражданства - продаёт квартиру и в том же году окончательно покидает Россию, действует отдельный срок: декларацию о доходах, фактически полученных за период пребывания в России в текущем налоговом периоде, нужно подать не позднее чем за один месяц до выезда (абзац 2 пункта 3 статьи 229 НК РФ). Налог, доначисленный по такой декларации, уплачивается не позднее 15 календарных дней со дня её подачи (абзац 3 пункта 3 статьи 229 НК РФ). Для гражданина России, покидающего страну как налоговый нерезидент, этот укороченный срок не применяется: сохраняются общие сроки, 30 апреля и 15 июля.

Если доход от продажи полностью освобождён от налога по минимальному сроку владения, декларацию по этой сделке можно не подавать: обязанность подать декларацию статья 229 НК РФ связывает с наличием дохода, подлежащего налогообложению у лиц, перечисленных в статье 228 НК РФ.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира получена по наследству от родителей в России? Для квартиры, унаследованной от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения, после которого доход от продажи освобождён от налога независимо от резидентства, составляет 3 года (подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Если этот срок не истёк, налог составит 30% от полной цены продажи без вычета.

Можно ли уменьшить налог на расходы по ремонту или на проценты по ипотеке? Нет. Вычеты по статьям 218-221 НК РФ, включая имущественный вычет по расходам на квартиру, применяются только к доходам, облагаемым по ставке пункта 1 статьи 224 НК РФ, то есть доступны только резидентам (пункты 3 и 4 статьи 210 НК РФ).

Что если в начале года я был нерезидентом, а к моменту продажи стал резидентом? Статус определяется по фактическому количеству дней нахождения в России за 12 месяцев, которые учитываются применительно к налоговому периоду (пункт 2 статьи 207 НК РФ). Дни нужно считать на дату получения дохода и иметь документальное подтверждение въездов и выездов.

Облагается ли налогом продажа доли в квартире? Да, правила статьи 217.1 НК РФ и ставка 30% применяются к доле в праве собственности так же, как к целому объекту.

Что делать, если расчёт налога кажется спорным, например при нескольких объектах или долях супругов? Такой случай стоит заранее разобрать с юристом: общие правила не всегда учитывают несколько объектов в собственности одновременно или особый порядок образования доли. Проверить пакет документов на квартиру перед сделкой можно отдельно: проверка пакета документов.

Источники:

• Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (редакция на 01.10.2026): http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=6d30a92f830312a1b62d0a002c635c3e667c52e1059a82525dd65cb8e2bbe0a6

Материал справочный и не является юридической консультацией. Проверено по текстам актов на 24.10.2026.