Налог на имущество и аренду для нерезидентов в России

Владелец недвижимости в России платит два разных налога независимо от того, резидент он или нет: налог на имущество физических лиц (не зависит от резидентства) и НДФЛ с дохода от сдачи этой недвижимости в аренду (для нерезидента облагается по ставке 30% без вычетов). Дальше подробно о том, сколько и когда платить, кто считает налог и когда нужна декларация.

Кто считается нерезидентом для целей налога

Налоговым резидентом признаётся физическое лицо, фактически находящееся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (пункт 2 статьи 207 Налогового кодекса РФ, часть вторая). Если человек провёл в России меньше этого срока, для налоговых целей он нерезидент, даже если имеет гражданство РФ. Статус определяется за конкретный период, в котором получен доход, а не один раз и навсегда.

Нерезидент платит НДФЛ только с доходов от источников в России (подпункт 2 статьи 209 НК РФ). Доход от сдачи в аренду российской квартиры, дома или коммерческого помещения считается доходом от источника в России независимо от того, где живёт арендодатель и куда он получает деньги.

Налог на имущество: ставка не зависит от резидентства

Налог на имущество физических лиц платит любой собственник объекта недвижимости в России: статья 400 НК РФ называет налогоплательщиком физическое лицо, обладающее правом собственности на объект, и не ставит никаких условий по гражданству или налоговому резидентству. Иностранец-нерезидент платит этот налог по тем же правилам, что и гражданин России, постоянно живущий в стране.

Ставки устанавливают представительные органы муниципальных образований (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, в федеральной территории "Сириус" - соответствующие законы и акты), но не выше предельных значений из пункта 2 статьи 406 НК РФ:

Муниципалитет вправе уменьшить ставку 0,1% до нуля или увеличить её не более чем в три раза (пункт 3 статьи 406 НК РФ). Если местные ставки не утверждены вовсе, применяются значения из пункта 2 статьи 406 НК РФ напрямую.

Льготы по статье 407 НК РФ (инвалиды I и II групп, пенсионеры, Герои России и другие перечисленные там категории) формально не исключают иностранцев, но даются только тому, кто реально подпадает под одну из этих категорий по российскому законодательству, а не просто является нерезидентом. При этом льгота не действует в отношении объекта, который используется в предпринимательской деятельности (пункт 2 статьи 407 НК РФ) - например, если квартиру сдают в аренду как часть систематического бизнеса.

Сумму налога считает налоговый орган по окончании года на основании данных ЕГРН (пункты 1 и 2 статьи 408 НК РФ), и направляет налогоплательщику уведомление. Заплатить нужно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 1 статьи 409 НК РФ). Для проживающих за границей рекомендуется заранее завести личный кабинет на сайте ФНС, чтобы получать уведомления и отслеживать начисления, не дожидаясь бумажного письма по адресу, который может быть неактуален.

НДФЛ с дохода от аренды: 30% и без вычетов

Для нерезидента доходы от аренды недвижимости в России облагаются по ставке 30% (пункт 3 статьи 224 НК РФ). Это общая ставка для большинства доходов нерезидентов, и доход от найма или аренды имущества не входит в перечень исключений, для которых статья 224 предусматривает более низкие ставки (высококвалифицированные специалисты, участники госпрограммы переселения соотечественников и другие отдельно перечисленные категории).

Важное отличие от налогообложения резидентов: к доходам, которые облагаются не по основной ставке статьи 224 (то есть к доходам нерезидентов), не применяются налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218-221 НК РФ (пункт 3 статьи 210 НК РФ). Это значит, что стандартные, социальные и имущественные вычеты нерезиденту не положены, и 30% считаются от всей суммы арендной платы, без учёта расходов на содержание жилья, коммунальные платежи или ремонт.

Кто фактически платит налог: сам арендодатель или арендатор

Порядок зависит от того, кто арендатор.

Если квартиру или дом арендует российская организация или индивидуальный предприниматель, такой арендатор признаётся налоговым агентом: он обязан сам исчислить, удержать из арендной платы и перечислить в бюджет НДФЛ (пункт 1 статьи 226 НК РФ). Удержанный налог агент обязан перечислить не позднее 28-го числа текущего месяца, если налог удержан за период с 1-го по 22-е число, и не позднее 5-го числа следующего месяца, если за период с 23-го числа по конец месяца (пункт 6 статьи 226 НК РФ). В этом случае арендодателю-нерезиденту отдельно подавать декларацию по этому доходу не нужно, если налог полностью удержан агентом.

Если арендатор - физическое лицо, не зарегистрированное как индивидуальный предприниматель, оно не признаётся налоговым агентом. Тогда арендодатель-нерезидент обязан сам исчислить и уплатить налог с доходов по договору найма или аренды имущества (подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ).

Декларация и сроки уплаты

При самостоятельном исчислении налога нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения арендного дохода (пункт 1 статьи 229 НК РФ). Сам налог по декларации уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 4 статьи 228 НК РФ). Налоговый период по НДФЛ - календарный год (статья 216 НК РФ).

Если иностранный гражданин прекращает деятельность, доход от которой облагается по статьям 227 или 228 НК РФ (в том числе доход от аренды), и выезжает из России, декларацию о фактически полученных за период пребывания доходах нужно подать не позднее чем за один месяц до выезда (абзац 2 пункта 3 статьи 229 НК РФ).

Если недвижимость продают, а не сдают в аренду

Это отдельный вопрос, но он часто возникает у тех же владельцев. Доход от продажи объекта освобождается от налогообложения, если он находился в собственности не менее минимального срока владения: как правило, 5 лет, а в случаях из пункта 3 статьи 217.1 НК РФ (наследство или дарение от близкого родственника, приватизация, единственное жильё и другие перечисленные там условия) - 3 года. Это освобождение прямо связано со сроком владения и основанием приобретения, а не с налоговым резидентством продавца.

Если минимальный срок не соблюдён, нерезидент платит налог со всей суммы, полученной от продажи, по той же ставке 30% (пункт 3 статьи 224 НК РФ), и без имущественного вычета по статье 220 НК РФ, поскольку вычеты по статьям 218-221 к доходам нерезидентов не применяются (пункт 3 статьи 210 НК РФ).

Частые вопросы

Платит ли нерезидент налог на имущество по повышенной ставке по сравнению с резидентом? Нет. Глава 32 НК РФ не делает разницы между резидентом и нерезидентом: ставка зависит от вида объекта и решения муниципалитета, а не от статуса владельца.

Можно ли уменьшить 30% НДФЛ с аренды на расходы по содержанию квартиры? Нет. Пункт 3 статьи 210 НК РФ прямо исключает применение вычетов по статьям 218-221 к доходам, которые облагаются не по основной налоговой ставке, а доходы нерезидентов именно к ней не относятся.

Нужно ли подавать декларацию, если квартиру снимает компания, и она сама удерживает налог? Если организация-арендатор полностью исполнила обязанности налогового агента по пункту 1 статьи 226 НК РФ, отдельно декларировать этот доход не требуется. Если же арендатор - физическое лицо без статуса ИП, декларацию подаёт сам арендодатель по пункту 1 статьи 229 НК РФ.

Что если недвижимость сдают через агентство недвижимости? Признание агентства налоговым агентом зависит от того, кто по договору фактически выступает плательщиком арендной платы и в какой юридической форме работает агентство. Эту конкретную конструкцию договора стоит разобрать отдельно, в сложных случаях помогает письменное заключение юриста по конкретному договору.

Как узнать точную сумму налога на имущество, если нет регистрации в России? Налоговый орган считает налог сам на основании данных ЕГРН (пункты 1 и 2 статьи 408 НК РФ) и направляет уведомление; доступ к начислениям можно получить через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Если возникают вопросы по конкретной структуре владения или расчёту за прошлые периоды, разумно получить консультацию, опираясь на текст Налогового кодекса РФ, часть вторая и фактические обстоятельства владения.

Источники:

• Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая» (редакция на 01.10.2026): http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=6d30a92f830312a1b62d0a002c635c3e667c52e1059a82525dd65cb8e2bbe0a6

Материал справочный и не является юридической консультацией. Проверено по текстам актов на 12.11.2026.